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Baufi Lexicon

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird vom Bauaufsichtsamt erstellt und bescheinigt, dass die betreffende Immobilie nach dem Wohneigentumsgesetz – kurz WEG – abgeschlossen wurde. In diesem
Zusammenhang bedeutet der Begriff „abgeschlossen“ eine bauliche Trennung von anderen Wohnräumen mit eigenem Zugang nach außen.

Die Abnahmeverpflichtung verpflichtet den Darlehensnehmer dazu, das Darlehen innerhalb einer definierten Frist (der Abnahmefrist) abzunehmen. Abnahme bedeutet in diesem Zusammenhang, dass die Auszahlung der Finanzierung in Anspruch genommen wird.

Die Abtretung ist eine Übertragung von Ansprüchen und Rechten auf dritte Personen. Bei der Immobilienfinanzierung gibt es unter anderem die Abtretung der Ansprüche und Rechte aus Kapitallebensversicherungen, Bausparverträgen, dem Kaufvertrag und von Grundschulden.

Eine Anschlussfinanzierung ist die Finanzierung, die für die Zeit nach Ablauf der Zinsbindung oder für eine Umschuldung innerhalb der Zinsbindung vom Darlehensnehmer aufgenommen wird. Dabei wird häufig auch von einer Prolongation oder Umschuldung des Hypothekendarlehens  gesprochen.

Die Auflassungsvormerkung ist ein Vermerk in Abteilung II des Grundbuchs, die den Anspruch eines Grundstückserwerbers auf die  Eigentumsübertragung bis zu einer endgültigen Umschreibung auf den neuen Eigentümer dokumentiert und sichert. Belastungen und Verfügungen sind ab diesem Moment nur noch mit Zustimmung des Auflassungsberechtigten möglich.

Die Auszahlungsvoraussetzungen für ein grundschuldgesichertes Hypothekendarlehen können vielfältig sein. Grundsätzlich gilt jedoch, dass die im Vertragsangebot definierten Voraussetzungen und Bedingungen innerhalb einer  zumeist vorgegebenen Frist vom Kreditnehmer erfüllt sein müssen, damit die Bank entsprechend das Darlehen valutieren bzw. auszahlen kann. Als klassische Beispiele einer Auszahlungsvoraussetzung ließen sich die Eintragung einer Grundschuld/die Auflassungsvormerkung sowie die vollständige Einreichung der Unterlagen nennen.

Der Beleihungsauslauf ist der Quotient aus dem Darlehensbetrag und dem Beleihungswert des Objekts.

Wenn der Kreditnehmer nach der Aufnahme eines grundschuldbesicherten Darlehens zur Immobilienfinanzierung die bereitgestellte Summe erst später benötigt und es so zunächst nicht zu einer Inanspruchnahme kommt, berechnet das finanzierende Kreditinstitut zunächst Zinsen, die in diesem Zusammenhang Bereitstellungszinsen genannt werden. Der Grund dafür, dass die finanzierende Bank Zinsen verlangt, ist, dass sie das zu einem späteren Zeitpunkt benötigte/abgerufene Geld nicht anderweitig kapitalbringend anlegen bzw. nicht auf dem Interbankenmarkt weiter verleihen kann. Das Geld wird für den Kreditnehmer für den Abruf bereitgehalten und das Kreditinstitut verlangt dafür einen entsprechenden Ausgleich, die Bereitstellungszinsen.

Der effektive Jahreszins ermöglicht dem Verbraucher grundsätzlich den Vergleich von verschiedenen Kreditangeboten. Gemäß § 6 Abs. 1 PAngV (Preisabgabenverordnung) ist der effektive Jahreszins bei Krediten auszuweisen. Die Preisabgabenverordnung regelt zudem, wie der Zins berechnet wird. Dabei sind unterschiedliche Methoden bei der Berechnung von Verbraucher- oder Konsumentenkrediten und Hypothekendarlehen anzuwenden.

Zur Eigenleistung bei einer Baufinanzierung zählt die persönliche Arbeitsleistung vom Bauherrn, wenn diese zu einer Einsparung von Handwerkskosten führt, sowie die Leistungen von Verwandten und Nachbarn. Erfahrungsgemäß wird die wirkliche Höhe der Eigenleistung, welche von der Bank anerkannt wird, vom potenziellen Darlehensnehmer häufig überschätzt. Als Risiko bei der Eigenleistung ließe sich der häufig extrem hohe Zeitaufwand, der zu einer längeren Bauzeit führt, nennen. Zudem hat der Bauherr im Vergleich zu einer bezahlten und erbrachten Handwerksleistung auf die Eigenleistung keinen Gewährleistungsanspruch, was bei eventuell später auftretenden Problemen im Zweifel weitere Kosten verursachen kann.

Das Grundbuch ist ein beim Amtsgericht geführtes Verzeichnis/Register, das die Rechtsverhältnisse eines Grundstücks beinhaltet. Das Grundbuch gibt unter anderem Auskunft über die Eigentumsverhältnisse sowie die Größe und Nutzungsart des Grundstücks. Zudem gibt es Auskunft über die Rechte an anderen Grundstücken sowie Lasten und Beschränkungen, die auf dem Grundstück eingetragen sind. Jedermann kann das Grundbuch einsehen, solange ein berechtigtes Interesse vorliegt. Das Grundbuch genießt den öffentlichen Glauben, was bedeutet, dass auf die Richtigkeit der Angaben vertraut werden kann.

Im Grundbuchauszug sind alle einem Grundstück
zugeordneten Grundbucheintragungen vermerkt.
Ein Grundbuchauszug kann beim Amtsgericht bzw.
Grundbuchamt eingeholt werden.

Die Grunderwerbsteuer ist beim Kauf bzw. Erwerb
von bebauten oder unbebauten Grundstücken zu
entrichten.

Die Grundschuld ist ein dingliches Recht eines Dritten aus einem Grundstück oder einem grundstücksgleichen Recht, zum Beispiel einem Wohneigentum/Erbbaurecht, das zu Gunsten eines beliebigen Gläubigers in das Grundbuch beim Amtsgericht eingetragen wird. Die Grundschuld wird dabei häufig als Kreditsicherungsinstrument verwendet. Eine Grundschuld ist nicht an eine persönliche Forderung gebunden, stellt jedoch eine Zahlungsverpflichtung aus einem Grundstück, einer Eigentumswohnung oder einem Erbbaurecht dar.

Bei der Grundschuldbestellung gibt der Eigentümer eines Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder eines Erbbraurechts sein Einverständnis zur Belastung mit einer Grundschuld. Der  wesentliche Teil der Grundschuldbestellung ist der Antrag zur Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch beim Amtsgericht bzw. Grundbuchamt. Die Bewilligung der Eintragung bedarf einer  notariellen Beurkundung. Die Einigung zwischen Eigentümer und Schuldner kann formfrei stattfinden.

Der Grundschuldzins kommt erst dann zum Tragen, wenn der Darlehensnehmer in Zahlungsschwierigkeiten bzw. -verzug gerät. Der Grundschuldzins wird im Grundbuch bei der Grundschuld mit eingetragen. Der Darlehenszins und der Grundschuldzins sind nicht identisch und im Grundbuch ist dafür eine Abgrenzung vorgesehen. Im Normalfall bleibt der Grundschuldzins ein fiktiver Zinssatz, welcher nie zum Tragen kommt. Die Banken sichern sich mit dem Grundschuldzins gegen eine eventuell auftretende Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers ab. Kommt es zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie, auf der die Grundschuld eingetragen ist, erhöht sich die Forderung der Bank zusätzlich zur Grundschuld um den Grundschuldzins. Auf diese Weise sichert sich die Bank für den Fall ab, dass zusätzliche Kosten entstehen. Der Grundschuldzins beläuft sich in der Regel auf 12 % bis 20 %.

Das Katasteramt, auch Liegenschaftsamt genannt, führt die Liegenschaftsbücher; das sind Verzeichnisse der technischen Daten aller Grundstücke einer Gemeinde.

Vor dem Ablauf einer Zinsfestschreibung eines Hypothekendarlehens müssen zwischen dem Darlehensnehmer und dem Darlehensgeber die Anschlusskonditionen vereinbart werden. Hierfür sollte der Darlehensnehmer rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindung – circa 36 Monate vorher – das Gespräch mit dem Baufinanzierungsberater seines Vertrauens suchen. Üblicherweise wird dem Darlehensnehmer anschließend ein entsprechendes Angebot übermittelt, in dem die aktuellen Konditionen aufgeführt sind. Entscheidet sich der Darlehensnehmer für eines der Angebote, so kommt es nach Ablauf der Zinsbindung zur Konditionenanpassung.

Der Kreditbedarf ergibt sich jeweils aus der Differenz zwischen den Gesamtkosten und den einzubringenden Eigenmitteln.

Die Kreditfähigkeit ist die Fähigkeit, rechtsgültig einen Kreditvertrag abzuschließen. Grundlagen zur Beurteilung der Kreditfähigkeit sind die Rechts- und Geschäftsfähigkeit. Rechtsfähig sind alle natürlichen Personen mit Vollendung der Geburt. Geschäftsfähig sind grundsätzlich alle natürlichen Personen, die das 18. Lebensjahr  vollendet haben.

Der nominale Kreditbetrag ergibt sich jeweils aus den geschlossenen Darlehensverträgen.

Der Sollzins ist der Zinssatz, nach dem ein Kredit mathematisch verzinst wird. Der Sollzins wird dabei jeweils auf die Restschuld berechnet. Beim Nominalzins wird auch vom fiktiven „reinen“ Zins einer Baufinanzierung gesprochen.

Das Notaranderkonto ist ein treuhänderisch vom Notar unter anderem zur Kaufabwicklung einer Immobilientransaktion geführtes Konto. Das Notaranderkonto kann u. a. für eine vorzeitige Darlehensauszahlung vor Eintragung einer Grundschuld genutzt werden. Der Notar garantiert gemäß Treuhandauftrag eine zweckmäßige Verwendung des Geldes.

Der notarielle Kaufpreis ist der Kaufpreis, der in einem notariellen Kaufvertrag vereinbart wurde. Er stellt die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer dar. Dem notariellen Kaufpreis liegt u. a. die Ermittlung der Gebäudeabschreibung zugrunde. Er ist maßgeblich für die Konditionsvermittlung.

Mit der Notarbestätigung wird gegenüber der Bank notariell bestätigt, dass der rangrichtigen Eintragung der Grundschuld nichts im Wege steht. Die Notarbestätigung ermöglicht es, ein Darlehen auszuzahlen, bevor eine Grundschuldeintragung im Grundbuch vollzogen wurde.

Die Rangbescheinigung ist eine schriftliche Bestätigung eines Notars für ein Kreditinstitut, dass der rangrichtigen Eintragung der Grundschuld keine sonstigen Anträge beim zuständigen Grundbuchamt entgegenstehen.

Der Rangrücktritt ist eine notariell beglaubigte Erklärung, mit der ein im Grundbuch festgehaltener Gläubiger von seiner Rangstelle zugunsten eines anderen Gläubigers zurücktreten kann.

Die Rangstelle zeigt bei mehreren im Grundbuch eingetragenen Belastungen auf, in welcher Reihenfolge die Gläubiger im Falle einer Zwangsvollstreckung aus dem Erlös bedient bzw. befriedigt werden.

Die Schufa, die Schutzgemeinschaft für die allgemeine Kreditsicherung, ist eine Organisation verschiedener kreditgebender Unternehmen und Banken. Die Schufa sammelt Informationen zur Beurteilung der Bonität von Kreditnehmern. Die Informationen hierzu erhält die Schufa u. a. von den Kreditinstituten. Die gesammelten, personenbezogenen Datensätze stellt die Schufa anschließend den Banken und anderen Unternehmen auf Anfrage zur Verfügung. Zur Einholung der Informationen bedarf es einer Erlaubnis des „Kunden“.

Sondereigentum ist das alleinige Eigentum an einer bestimmten Wohnung (Wohnungseigentum). Das alleinige Eigentum wird in diesem Zusammenhang häufig Alleineigentum genannt. Neben dem Alleineigentum gibt es als Sondereigentum das Teileigentum, welches ein Eigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen ist.

Als Sondertilgung bezeichnet man eine (zusätzliche) Tilgungsleistung, die über die grundsätzlich vereinbarte Tilgung hinausgeht. Die Möglichkeit der Sondertilgung muss dabei dem Darlehensnehmer vom Darlehensgeber – d. h. dem finanzierenden Kreditinstitut – bei Vertragsabschluss als Vertragsbestandteil eingeräumt worden sein.

Die Tilgung ist eine regelmäßige Zahlung zur Rückführung eines Kreditengagements. Dabei entscheidet die Höhe der Tilgung u. a. über die Höhe der Kreditrate und die Gesamtlaufzeit des Darlehens.

Das Kreditinstitut erklärt sich bereit, die vereinbarte Tilgung auszusetzen. Dies geschieht in der Regel gegen die Abtretung der Ansprüche aus Bausparverträgen, einer Kapitallebensversicherung und/oder einer Rentenversicherung. Während der Dauer der Aussetzung erhält das Kreditinstitut lediglich die vereinbarten Zinsen.

Der Zins ist das Entgelt, das der Darlehensnehmer für die Überlassung einer Geldsumme an den Darlehensgeber zu entrichten hat, wird üblicherweise in Prozent angegeben und bezieht sich auf den Nominalbetrag des Darlehens. Man spricht in diesem Fall vom Nominalzins.

Die Zinsfestschreibung stellt den Zeitraum dar, für den die vereinbarten Konditionen für ein zugehöriges Darlehen garantiert sind.