Prolongation oder Umschuldung?

Wenn die Zinsbindung für den Immobilienkredit ausläuft, stehen viele Darlehensnehmer vor der Entscheidung, wie es mit ihrer Baufinanzierung weitergehen soll. Ist eine Prolongation der richtige Weg oder bietet sich eher eine Umschuldung an? Wir klären über die Vor- und Nachteile beider Modelle auf.

Die Umschuldung

Umschuldung bedeutet, dass man eine Anschlussfinanzierung mit einem neuen Darlehensgeber abschließt. Der neue Kreditgeber löst das Hypothekendarlehen bei Ablauf der Zinsbindung ab und erhält die Grundschulden im Gegenzug als Sicherheit. Von da an zahlt der Kreditnehmer seine Raten zu den neuen Konditionen.

Vor- und Nachteile
Der wichtigste Vorteil einer Umschuldung besteht in einer günstigeren Anschlussfinanzierung. Man muss zwar in der Regel einen Zinsaufschlag zahlen, doch sind die Zinsersparnisse vor allem bei längeren Laufzeiten deutlich größer. Selbst bei Zehntelprozenten kann man hier sehr viel sparen.
Ein Nachteil gegenüber der Prolongation besteht darin, dass der Aufwand etwas höher ist. Zunächst einmal müssen Anbieter verglichen werden. Dann fallen üblicherweise eine neue Bonitätsprüfung und ein neues Immobiliengutachten an. Zu guter Letzt werden auch noch Notar- und Grundbuchgebühren fällig.

Für wen eignet sich die Umschuldung
Eine Umschuldung kommt vor allem dann infrage, wenn die Restschuld zum Ende des Zinsbindungsraums noch relativ hoch ist. Weiterhin empfehlen sich Umschuldungsmodelle vor allem dann, wenn langfristig mit steigenden Zinsen zu rechnen ist.

Die Prolongation

Bei einer Prolongation verlängert man seinen Vertrag mit dem bisherigen Darlehensgeber. Üblicherweise unterbreitet er dem Kreditnehmer vor Ablauf des Zinsbindungszeitraums ein Angebot für eine neue Zinsvereinbarung. Wenn er es annimmt, läuft das Darlehen mit den neuen Konditionen weiter.

Vor- und Nachteile
Der Vorteil der Prolongation besteht darin, dass sie sehr unkompliziert ist. Man bekommt ein neues Angebot zugeschickt, unterschreibt es und dann läuft alles wie gewohnt weiter. Außerdem ist keine erneute Vorlage von Immobilien- und Bonitätsunterlagen erforderlich. Auf der anderen Seite sind die Angebote des bisherigen Darlehensgebers oft nicht die günstigsten. Verhandlungsspielräume gibt es in der Regel nur in sehr eingeschränktem Umfang.

Für wen eignet sich die Prolongation
Eine Prolongation ist vor allem dann empfehlenswert, wenn die Restschuld am Ende des Zinsbindungsraums nur noch relativ gering ist. In diesem Fall fallen höhere Hypothekenzinsen nicht mehr so stark ins Gewicht. Auch wenn die Zinsen der Bank auf dem üblichen Kapitalmarktniveau liegen, ist eine Prolongation empfehlenswert.

Eine besondere Form der Umschuldung – das Forward-Darlehen

Auch wenn der Ablauf Ihrer Zinsbindung noch einige Jahre in der Zukunft liegt, können Sie beim Thema Anschlussfinanzierung bereits jetzt aktiv werden. Das empfehlen wir vor allem dann, wenn kurz- bis mittelfristig mit steigenden Zinsen für den Hauskredit zu rechnen ist.

Eine gute Möglichkeit ist hier das Forward-Darlehen. Damit können Sie sich bis zu fünf Jahre im Voraus eine Anschlussfinanzierung mit den aktuell günstigen Zinsen sichern. Beachten Sie aber, dass sie für den gesamten Rückzahlungszeitraum an die Konditionen gebunden sind. Wenn die Zinsen also unerwartet weiter fallen, zahlen Sie einen Zinssatz, der über dem aktuellen Kapitalmarktniveau liegt.

Fazit

Ist eine Umschuldung auch immer mit einem gewissen Aufwand verbunden, so lohnt sie sich doch in vielen Fällen.

Häufig lassen sich deutlich bessere Konditionen erzielen als bei der bisherigen Bank. Voraussetzung für Ersparnisse ist dabei, dass man die verschiedenen Banken gewissenhaft vergleicht und vor allem Faktoren wie die zusätzlich anfallenden Gebühren berücksichtigt. Eine Prolongation eignet sich vor allem dann, wenn die Restschuld nach dem Ablauf der Zinsbindung schnell getilgt werden kann oder wenn die Konditionen der Bank auf Höhe des üblichen Kapitalmarktniveaus liegen.

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